央行啥时候降息

加拿大央行啥时候降息？今后的利率环境对房地产市场有什么影响？

– 从全球央行的“领头羊”——美联储的角度看，今年6月份之前降息的可能性偏小。这是因为：

（1）通胀的压力仍然较大，这个压力来源于多个因素，比如大宗商品价格仍然处于高位（特别是OPEC+通过市场垄断维持原油和天然气的价格）、地缘政治热点频出造成供应链紧张（美国限制中国制造商在墨西哥建厂出口到美国、胡赛武装已经开发出超高音速弹道导弹啦！）、失业率不高、加薪翘尾等。

（2）通过国债收益率持续倒挂，即所谓“短期国债收益率为锚（窄幅摆动），长期国债收益率在较低位置来回摆动”，美联储已经在很大程度上缓解了加息对自身金融系统的冲击，顺手还收割了一把其它国家的羊毛。也就是说，美联储还混得过去，降息的冲动没有传说中那么大。大家知道：收益率变化相同时，债券的期限越短，债券的市场价格变化越小。那么，如下图，让短期国债的收益率基本停留在5.25-5.5%的较高区间，同时让长期国债的收益率在4.0-4.75%的较低区间摆动，那么既可以传递高利率的压力，又可以减缓对长期国债（以及在此基础上定价的各类资产）的价格的冲击，还可以把其它国家的资金都吸引到美国——这正是美联储近两年来在做的。

Bloomsberg等在最近做的的经济学家调查统计显示：今年6月份之前降息的可能性偏小，然后大概率在2024年内有2-3次降息（每次降0.25%），并在2025年进一步降息。

– 从加拿大央行的角度看，大方向当然要跟着美联储走，但是加拿大央行降息的步伐大概率会比美联储要慢一些，这是因为：

（1）租金和房地产类消费的价格上涨仍然比较强劲。如附件报道，因为租客们急于锁定房租的上涨，公寓的长租需求大增，造成安省公寓租金比去年同比增加14.4%。而房租和其它居住成本占CPI的20-30%，你说租金这么大的涨幅对CPI的压力有多大？

（2）另一个重要因素是加拿大的工资粘性高——加拿大的工会参与率达30%，远高于美国的10%。

– 对房地产市场的影响。

（1）对住宅地产来讲，老百姓的供款能力和银行贷款额度才是关键。假设贷款120万加元，Home Trust一年期固定利率8%，每个月连本带利要付1万加元左右，一般中产根本遭不住哇！利息降1%，每个月连本带利要付9千加元左右，还是遭不住哇！也就是说，即便加拿大央行马上降息，广大居民的供款能力仍然吃紧，何况现在看来降息还得等几个月呢！因此，住宅地产市场在开春的时候可能会有季节性的回暖，但是很难大旺起来。

（2）对商业地产来讲，绝大多数类型的商业地产的估值取决于平均租金回报率，而平均租金回报率（=银行利率+风险溢价）又随银行利率同步变化。在现在这个平均租金回报率水平，银行利息波动1%，商业物业的估值会波动15%左右。而且，这几年租金已经涨了一波，一定程度上对冲了利息成本的上涨。因此，在现在这个利率水平，下一步降息对商业地产的利好会比较强。现在利息“将降未降”，很可能是商业地产底部的时候。当然，像downtown大型办公室之类的商业地产，受“在家办公”的冲击现在成了背时货，大家还是远离为妙。

Globe and Mail报道：