央行啥时候降息

加拿大央行啥时候降息?今后的利率环境对房地产市场有什么影响?笔者分析如下,欢迎大家指正。

商业地产市场数据

一年多来,疫情下的商业地产市场也是分化明显的,有些变化在疫情之后恐怕也不会再“变回来”咯:Commercial Real Estate Market Statistics

疫情下的房地产市场

在疫情上半场,房地产市场出现了结构性分化。随着加拿大央行“两年内不加息”的声明,这种分化还会持续下去吗?

或许下面的数据会给我们很好的启示:

GTA房地产市场数据

数据来源:AltusGroup

小有小的憋屈,大有大的难处

地产开发,项目有大小之分,开发商规模也有大小之分。“小”有小的憋屈,“大”也有大的难处。

 

 “小”的憋屈

 

虽说“船小好掉头”,但也要看到“船小难禁风浪”。

 

首先,小开发商的实力有限——不仅是资金有限,而且在经验、团队等方面都有不足。比如,有的开发商经验不足,为了抢进度,常常很多方面(比如容积率、可开发区域、市政配套等)没有和政府商量清楚就乱搞一气,走了很多弯路。又比如,有的小开发商花很多钱请了不少顾问(或者本地合作伙伴)来开展项目开发、财务测算等工作,万一遇人不淑,轻则“报喜不报忧”,重则碰到“二把刀”,也会走很多弯路。

 

其次,小开发商和小项目往往没有规模效应,成本难以摊销,因此往往成本控制难、市场风险高——这在当前的市场环境下可是个大问题。比如说,同一块儿地上的独立屋成片开发项目,场内道路对应的land servicing成本是150万,如果是13个lot那么每个lot分摊的成本就是11.6万,如果是30个lot那么每个lot分摊的成本就是5万,两种情况下每个lot的成本就差了6.6万。又比如,新房销售都有HST,小开发商自己的采购成本HST一般偏小且灵活性不足,既不利于节税(因为HST的冲抵少)也不利于销售(因为目标售价不得不高一些)。

 

最后,小开发商们擅长的“擦边球”越来越不好打啦。这一点,在独立屋翻建上体现得最明显——现在所得税、销售HST很难逃掉了。

 

 “大”的难处

大开发商,规模大、项目多,当然有优势,比如规模效应高、人才多等等。但是大开发商也有不利之处。

 

首先,日常开销大——在现在市场比较清淡的环境下,这一点尤其叫人头疼。有一些开发商以前过惯了好日子,公司里面从小秘到设计室一个都不能少,员工头衔一半是带“总”的,剩下一半最差也是个“Executive”,办公室租金一个月起码两三万。现在好了,活儿没有多少了,一个月开销还是至少十来万,怎么得了?

 

其次,形式主义严重、面子工程多、沟通效率低。不光体现在日常工作效率低,而且对市场变化反应迟缓,整个儿一“冰川期的猛犸象”。告诉大家一个经验:一个开发商,如果项目进展很慢,但是网站上经常是“今天拜会某某高人,明天在五星级酒店开Party”的,多半有问题。

 

最后,如果开发商的财务杠杆偏高,规模越大越倒霉。不管项目的前景有多光明,股债比最好控制在四六开(拿到approval或permit前最好控制在五五开),千万不要超过三七开。

 

中小地产开发商对融资公司的期望:全面、灵活、快速、主意多、靠得住!

首先,地产开发商希望融资公司(银行、非银行)提供比较全面、灵活、快速的融资服务:

    1. 类型全、范围广:从买地、前期开发到Land Servicing、施工,从独立屋、Condo、Plaza、Office到加油站、酒店、工业物业,从Windsor、London到GTA再到渥太华,希望都能提供贷款服务。
    2. 启动信息少、速度快:Borrower信用报告,物业地址,当前的开发施工进展,预算表(已经有approval / permit的多套物业项目),最好半天内即可基本确定贷款意向!
    3. 贷款额好商量:根据项目的具体情况,贷款额最高可以到合理估值的70%。

 

不仅如此,中小开发商还希望融资公司提供全面的顾问服务:

  1. 财务顾问:设计融资结构,组织股权和债权融资;审查预算,控制成本、进度和回报率;对项目价值进行合理评估。
  2. 开发顾问:对开发和施工策略提出建议;参与和政府和专业单位的沟通;推荐前期开发、施工、买卖处置等方面的专业资源。

 

 

朝乾夕惕,稳中有进

基金的运营一直处于安全平稳的状态,请各位投资人放心。

当前市场形势的主要特点是:

1. 在”贸易战”大背景下,加息压力消失,但是住宅房贷”压力测试”还未放松。

2. 建房成本居高不下,GTA的Condo: Freehold 住宅的开发施工成本(不含土地成本)大体在 $450/ sqft : $300/ sqft的水平。

3. 大多伦多房市: Condo涨势放缓,Freehold 住宅企稳而且150万以下住宅市场有温和回升迹象。

4. 安省外围地区住宅市场: 稳中有涨,有些地区涨幅较大。

5. 在各种政策压力下,”刚需”成分偏低的大温哥华住宅市场仍然堪忧。

6. 商业地产市场: 总体上比较稳定; 有些细分市场租金涨幅较快,加上贷款环境放松,一定程度上补偿了偏低的净租金回报率; 另外,在开发用地市场,一方面”有钱的开始抄底”,一方面”撑不下去的开始抛售或拍卖”,这两种因素交织下,局面很有意思。

咱们基金现在虽然规模不大,但是在华人地产行业圈内处于核心的位置,消息灵通,因为咱们有“金主”的地位和“投资决策质量高”的声誉。

咱们基金一直在密切关注市场形势的变化,并保持”无偏见,有前瞻,有余地”的心态,及时有效地调整策略。

这几个月,我们管理团队在严格控制风险的同时,还花了非常大的力气来提升研发能力,效果显著,也看到了很多长远的机会。

最近我们会组织一次投资顾问团会议,和大家分享。