小有小的憋屈,大有大的难处

地产开发,项目有大小之分,开发商规模也有大小之分。“小”有小的憋屈,“大”也有大的难处。

 

 “小”的憋屈

 

虽说“船小好掉头”,但也要看到“船小难禁风浪”。

 

首先,小开发商的实力有限——不仅是资金有限,而且在经验、团队等方面都有不足。比如,有的开发商经验不足,为了抢进度,常常很多方面(比如容积率、可开发区域、市政配套等)没有和政府商量清楚就乱搞一气,走了很多弯路。又比如,有的小开发商花很多钱请了不少顾问(或者本地合作伙伴)来开展项目开发、财务测算等工作,万一遇人不淑,轻则“报喜不报忧”,重则碰到“二把刀”,也会走很多弯路。

 

其次,小开发商和小项目往往没有规模效应,成本难以摊销,因此往往成本控制难、市场风险高——这在当前的市场环境下可是个大问题。比如说,同一块儿地上的独立屋成片开发项目,场内道路对应的land servicing成本是150万,如果是13个lot那么每个lot分摊的成本就是11.6万,如果是30个lot那么每个lot分摊的成本就是5万,两种情况下每个lot的成本就差了6.6万。又比如,新房销售都有HST,小开发商自己的采购成本HST一般偏小且灵活性不足,既不利于节税(因为HST的冲抵少)也不利于销售(因为目标售价不得不高一些)。

 

最后,小开发商们擅长的“擦边球”越来越不好打啦。这一点,在独立屋翻建上体现得最明显——现在所得税、销售HST很难逃掉了。

 

 “大”的难处

大开发商,规模大、项目多,当然有优势,比如规模效应高、人才多等等。但是大开发商也有不利之处。

 

首先,日常开销大——在现在市场比较清淡的环境下,这一点尤其叫人头疼。有一些开发商以前过惯了好日子,公司里面从小秘到设计室一个都不能少,员工头衔一半是带“总”的,剩下一半最差也是个“Executive”,办公室租金一个月起码两三万。现在好了,活儿没有多少了,一个月开销还是至少十来万,怎么得了?

 

其次,形式主义严重、面子工程多、沟通效率低。不光体现在日常工作效率低,而且对市场变化反应迟缓,整个儿一“冰川期的猛犸象”。告诉大家一个经验:一个开发商,如果项目进展很慢,但是网站上经常是“今天拜会某某高人,明天在五星级酒店开Party”的,多半有问题。

 

最后,如果开发商的财务杠杆偏高,规模越大越倒霉。不管项目的前景有多光明,股债比最好控制在四六开(拿到approval或permit前最好控制在五五开),千万不要超过三七开。

 

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